Kaj vse moramo vedeti, preden se odločimo za nakup stanovanja?

Veliko mladih parov se dan danes odloča za nakup stanovanja. Pri nakupu stanovanja ali hiše gre zmeraj za postopek s katerim se posamezniki ne srečujejo pogosto in je zato potrebno biti nekoliko previdnejši in preudarnejši. Seveda se največ krat pojavi vprašanje o tem, kakšni so stroški nakupa stanovanja, poleg tega pa je potrebno biti pozoren še za nekatere druge podrobnosti, ki nam lahko nakup stanovanja olajšajo ali pa v nekaterih primerih tudi zelo otežijo. Ne glede na to ali se odločimo za nakup stanovanja ali hiše, se je pred tem potrebno prepričati o nekaj temeljnih lastnostih gradnje, seveda pa je pri nakupu stanovanja potrebno poskrbeti tudi za izdelavo kupoprodajne pogodbe.

Preveriti moramo, kaj vse je pri bodočem stanovanju zabeleženo v zemljiški knjigi

Pri nakupu stanovanja je najpomembneje, da se že na začetku prepričamo, kdo je dejansko lastnik stanovanja. Poleg tega je potrebno preveriti ali na nepremičnini obstaja pravica tretje osebe, ki bi lahko po nakupu potencialno posegala v našo pravico. Vse te podatke lahko najdemo v zemljiški knjigi, ki je javno dostopna. V kolikor navedeni podatki v zemljiško knjigo niso vpisani, lahko z nakupom nepremičnine načeloma nadaljujemo brez skrbi.

Sledi podpis kupoprodajne pogodbe za stanovanje

Naslednji korak je sklenitev kupoprodajne pogodbe za stanovanje, ki se zmeraj sklene v pisni obliki. seveda se moramo pred samim podpisom pogodbe dogovoriti tako o ceni stanovanja kot tudi o tem, kdo bo poravnal davek ob prodaji nepremičnine (ki ga sicer navadno poravna prodajalec). Pogodba, ki ni sklenjena v pisni obliki, ni veljavna. Poleg tega pa mora vsebovati še sestavine kot na primer navedbo, kdo sta pogodbeni stranki, predmet pogodbe, ki mora biti določen oz. določljiv, ceno, datum sklenitve pogodbe, navedbo morebitnih pogojev ter sankcije za neizpolnitev pogodbe ter določitev morebitnih zavarovanj za izpolnitev pogodbe (npr. določitev are).

Veliko skrbi se pri nakupu nepremičnine poraja tudi okrog plačila davka

Ob nakupu nepremičnine pa se skoraj vsi kupci vprašajo tudi, kakšen je davek, ki ga bodo morali pri nakupu nepremičnine poravnati. Plačilo davka sledi podpisu kupoprodajne pogodbe za stanovanje. V Republiki Sloveniji poznamo različne davčne stopnje, ki so odvisne od različnih okoliščin. Pri novogradnjah se obračunava 22 % DDV. Zavezanec za plačilo davka je prodajalec. Nižja 9,5% stopnja DDV velja stanovanjske nepremičnine in sicer za stanovanja do 120 m², ter za enostanovanjske hiše do 250 m² uporabne površine. Kot uporabno površino lahko definiramo seštevek površine bivalnih prostorov. Davčna osnova je prodajna cena nepremičnine. Pri starih nepremičninah se obračunava 2 % davek na promet nepremičnin, zavezanec za plačilo davka pa je prav tako prodajalec. Osnova za odmero tega davka je prodajna cena nepremičnine.

Poleg davka na promet z nepremičninami pa mora prodajalec stanovanja ali druge nepremičnine plačati tudi davek od kapitalskega dobička, ki oz. če ga je ustvaril pri prodaji  Stopnja tega davka znaša prvih 5 let po nakupu 25%, se na vsakih dopolnjenih pet let lastništva zmanjšuje (po petih letih znaša stopnja 15%, po desetih letih 10%, po petnajstih letih 5%), po 20 letih lastništva nepremičnine torej tega davka ni več.

Pri nakupu stanovanja lahko angažiramo tudi odvetnika

Po podpisu kupoprodajne pogodbe moramo poskrbeti, da bo le-ta overjena tudi pri notarju. Seveda ne smemo pozabiti omeniti dejstva, da je izjemno dobrodošlo, da pri podpisu kupoprodajne pogodbe za stanovanje sodeluje tudi odvetnik.

Pri nakupu stanovanja nikakor ne smemo pozabiti na vpis v zemljiško knjigo

Zavedati pa se je potrebno tudi, da kupec postane dejanski lastnik nepremičnine šele, ko se vpiše kot lastnik v zemljiški knjigi. To lahko stori preko notarja, ki overi podpise na pogodbi, osebno v času uradnih ur na sodišču, ali po elektronski poti, za kar pa potrebuje elektronski podpis in varen poštni predal.

Nekoliko posebna pravila veljajo pri prodaji oz. nakupu kmetijskega zemljišča, kjer je postopek prodaje kmetije nekoliko drugačen, saj se kmetijsko zemljišče ne sme drobiti na manjše dele, pri nekaterih kmetijah pa se mora ohranjati tudi substanca zemljišča.

Še nekaj koristnih nasvetov ob nakupu nepremičnine

Če se odločimo za nakup stanovanja v večstanovanjski stavbi se je dobro prepričati tudi o tem, kdo je upravnih skupnih prostorov, saj nam lahko upravnik oteži ali pa olajša bivanje v stanovanju. To še zlasti velja pri novogradnjah, ki so še vedno v garanciji, saj prvega upravnika običajno določi investitor. Upravnik, ki naj bi delal v korist stranke – tj. etažnih lastnikov, želi predvsem obdržati dober odnos z investitorjem, saj mu bo le-ta najverjetneje priskrbel v upravljanje še več novih stavb. Kar pomeni, da v primeru stvarnih napak na stavbi, ko bi upravnik moral uveljavljati garancijo na slabo izvedena dela, tega ne stori.

Seveda se je pred nakupom stanovanja dobro prepričati tudi o tem, kdo bodo naši novi sosedje, poleg tega pa je skoraj nujno, da preverimo tudi kakšen je rezervni sklad. Lahko rečemo, da več denarja kot se ga je na računu rezervnega sklada nabralo, manj bomo stanovalci doplačevali za sanacijska in obnovitvena dela, prav tako pa se bomo lažje odločili za izvedbo del.