Poznamo različne vrste najemnih pogodb

Najemna pogodba je dvostranski pravni posel s katerim najemodajalec prepusti premično ali nepremično stvar v rabo najemniku v zameno za plačilo najemnine. Poznamo veliko različnih vrst najemnih pogodb, vendar sta v Sloveniji še vedno najpogostejši najemna pogodba za poslovni prostor in za stanovanje, pa tudi najemno pogodbo za zemljišče. Med najemnimi pogodbami za stanovanje pa se velikokrat sklene tudi najemna pogodba z možnostjo odkupa. V primeru sklenitve najemne pogodbe z možnostjo odkupa se znesek že plačane najemnine po dogovorjenem večletnem obdobju najema odšteje od prodajne cene nepremičnine, nepremičnina pa po plačilu preostanka dogovorjene cene preide v trajno last nekdanjega najemnika.

Kako se lotiti sklepanja najemne pogodbe za stanovanje?

Najemna pogodba predstavlja temelj razmerja med najemodajalcem in najemnikom. Prva stvar, na katero moramo biti pozorni je ta, da moramo najemno pogodbo zmeraj skleniti v pisni obliki. Vendar brez skrbi, če ste eden izmed najemnikov, ki pogodbe nimate v pisni obliki, to še ne pomeni, da v stanovanju bivate nezakonito. Splošna pravila obligacijskega prava, pa tudi sodna praksa v Republiki Sloveniji namreč pravita, da velja tudi ustna oblika najemne pogodbe, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale. Vendar je kljub vsemu dobro zahtevati pogodbo v pisni obliki, ki jo lahko najemnik zahteva kadarkoli v času trajanja najema.

Tako kot pri drugih pogodbah so tudi pri najemni pogodbi določene bistvene sestavine pogodbe, ki jih le-ta mora vsebovati. Med te štejemo podroben opis stanovanja ter identifikacijsko oznako iz katastra stavb, podatke o lastniku stanovanja ter ime in priimek najemnika ter oseb, ki bodo z njim živele. Pri sklepanju najemne pogodbe za stanovanje moramo biti pozorni, da v pogodbi jasno določimo višino najemnine in način plačevanja stroškov, ki v najemnino niso všteti. V praksi je to največkrat tako, da obratovalne stroške poravna neposredno najemnik oziroma mu skupni znesek stroškov in položnice posreduje najemodajalec. V vsakem primeru pa je dobro, če tako najemnik kot tudi najemodajalec o obratovalnih stroških vodita evidenco. Pogodbeni stranki pa se lahko dogovorita tudi za fiksne stroške ter na koncu leta naredita njihov obračun. Seveda v najemni pogodbi ne smemo pozabiti določiti datuma, do kdaj mora biti najemnina plačana.

Zakaj moramo ob podpisu najemne pogodbe za stanovanje plačati varščino?

Ob sklenitvi najemne pogodbe za stanovanje se običajno plača tudi varščina, ki navadno znaša višino ene ali dveh mesečnih najemnin in se po prenehanju najemne pogodbe običajno vrne. Varščina predstavlja zagotovilo najemodajalcu, da bo stanovanje ali drug predmet pogodbe dobil vrnjenega nazaj v takšnem stanju kot ga je oddal, v nasprotnem primeru pa se varščina porabi za popravilo nastale škode, ki jo je povzročil najemnik. V najemni pogodbi je dobro natančno določiti primere, zaradi katerih lahko najemodajalec varščino zadrži, kot je na primer za plačilo neplačanih najemnin, obratovalnih stroškov zadnjega meseca najema, sanacijo poškodb na stanovanju in podobno. Prav tako naj bo v najemni pogodbi določilo, da se varščina vrne, če bo najemnik stanovanje ali drugo stvar, ki je predmet najemne pogodbe, vrnil v enakem stanju, kot ga je prejel.

Kako je s podaljšanjem in prenehanjem najemne pogodbe za stanovanje?

Kot vsaka druga pogodba se lahko tudi najemna pogodba, ki je sklenjena za določen čas podaljša. Najemnik mora v primeru želje po podaljšanju najemodajalca o tem pravočasno obvestiti. Rok za to je 30 dni pred potekom najemne pogodbe. Najemodajalec mora podaljšanje pogodbe odobriti, ko je le-to odobreno pa se lahko sklene aneks k pogodbi. Tudi ta mora biti sklenjen v pisni obliki v njem pa mora biti navedeno tudi za kakšen čas se najemno razmerje podaljšuje.

Lastnik stanovanja lahko najemno pogodbo za stanovanje odpove samo iz krivdnih razlogov, ki jih najdemo naštete v 103. členu Stanovanjskega zakonika (SZ-1) ter iz odpovednih razlogov, ki so izrecno navedeni v najemni pogodbi, iz drugih razlogov pa jo lahko odpove samo v primeru, če najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje. Odpovedni rok ne sme biti krajši od 90 dni (razen, če se stranki o tem sporazumno dogovorita). Iz drugih razlogov jo lahko odpove le, če najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje, pri tem pa nosi tudi stroške selitve nosi najemodajalec.

Na drugi strani pa lahko najemnik najemno pogodbo odpove kadarkoli brez tega, da navaja razlog odpovedi. Vse kar ga obvezuje je odpovedni rok, ki je naveden v zakonu. O odpovedi mora najemnik najemodajalca pisno obvestiti, samo tako bo odpoved učinkovala.

Kaj, če se lastnik stanovanja spremeni?

Velikokrat se pojavljajo tudi skrbi o tem, kaj se bo zgodilo, če se spremeni lastnik stanovanja in kako postopati, če se najemniku pridruži nov družinski član. Sprememba lastništva na stanovanju ne vpliva na obstoječa najemna razmerja, zato vsakokratni pridobitelj lastninske pravice na stanovanju vstopi v pravni položaj najemodajalca. Če pa se družina najemnika poveča (denimo zaradi rojstva otroka), je lastnik je dolžan skleniti aneks k najemni pogodbi za dodatne osebe.